Согласовать перепланировку в Санкт-Петербурге можно своими силами, без платных посредников. Вы можете сами собрать документы, подать заявление в администрацию района и оформить завершение ремонта. Проект готовит проектировщик, состоящий в СРО. После перепланировки также понадобится технический план: его составляет кадастровый инженер, состоящий в СРО кадастровых инженеров. Начинать работы по перепланировке можно только после того, как районная администрация выдаст решение о согласовании.
Перепланировка или переустройство: в чем разница
Перед тем как собирать документы, определите, какие именно работы предстоят. Жилищный кодекс РФ (статья 25) разделяет изменения на два вида:
- Переустройство. Это установка, замена или перенос инженерных сетей, сантехники, электрического или другого оборудования, если эти работы требуют изменений в техническом паспорте квартиры.
- Перепланировка. Это изменение границ комнат или площади квартиры, появление новых помещений (включая объединение или раздел квартир) либо изменение внутренней планировки помещения (статья 25 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 19.12.2023 № 608-ФЗ).
Перед ремонтом сопоставьте задуманные работы с техническим паспортом и поэтажным планом квартиры. Если ремонт не меняет границы помещений, внутреннюю планировку и расположение сетей из документов квартиры, покажите эскиз проектировщику. Если неясно, требуется ли согласование, обсудите задуманные изменения с проектировщиком до начала работ.
Роли в согласовании: что делаете вы, а что специалисты
При самостоятельном согласовании вы сами ведёте весь процесс, но часть задач закон доверяет только специалистам:
- Собственник: собирает исходные документы на квартиру, выбирает проектную организацию, подаёт заявление с проектом, получает решение администрации, после перепланировки заказывает технический план и направляет уведомление об окончании работ.
- Проектная организация: разрабатывает проект перепланировки. По части 2 статьи 26 ЖК РФ заявитель обязан представить оформленный проект. Проектировщик должен состоять в проектной саморегулируемой организации (СРО), о чем напомнила прокуратура в разъяснении требований к проекту.
- Кадастровый инженер, состоящий в СРО кадастровых инженеров: после перепланировки замеряет изменённые помещения и готовит технический план квартиры в электронном виде с усиленной квалифицированной электронной подписью.
- Соседи по дому: согласие всех собственников помещений в доме требуется в случаях, прямо названных в статьях 36 (часть 3) и 40 (часть 2) ЖК РФ. Это необходимо, если перепланировка или переустройство уменьшают общее имущество дома либо присоединяют его часть к квартире. Тогда к документам прикладывают протокол общего собрания с согласием всех собственников.
Пошаговый порядок согласования в Санкт-Петербурге
Сначала решение, затем работы. Окончание строительных работ ещё не означает завершение перепланировки по закону.
Шаг 1. Получите исходные документы на квартиру
Для заказа проекта вам понадобятся поэтажный план квартиры с экспликацией или технический паспорт помещения. В них зафиксированы актуальные параметры и границы комнат.
Шаг 2. Закажите проект перепланировки
Заключите договор подряда с проектной организацией. Инженер изучит исходные планы, оценит допустимость изменений и подготовит проект по строительным и санитарным нормам.
Шаг 3. Соберите документы для подачи
Список документов зависит от конкретной квартиры и проверяется по карточке государственной услуги на gu.spb.ru. Основной комплект включает:
- Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по установленной форме.
- Проект перепланировки, подготовленный проектной организацией.
- Документы о праве на квартиру, если оно еще не зарегистрировано в ЕГРН (если запись в реестре уже есть, администрация запросит данные сама).
- Протокол общего собрания с согласием всех собственников дома, если работы уменьшают общее имущество либо требуют присоединения его части к квартире.
Шаг 4. Подайте заявление в администрацию района
В Санкт-Петербурге согласованием занимаются администрации районов по месту нахождения квартиры. Подать заявление и проект можно тремя путями:
- Через МФЦ «Мои документы».
- Через региональный портал госуслуг Санкт-Петербурга (
gu.spb.ru). - На личном приеме в районной администрации.
Шаг 5. Получите решение администрации района
По части 4 статьи 26 ЖК РФ решение принимают не позднее 45 дней со дня, когда заявитель передал обязательные документы органу согласования. Если вы подаете заявление через МФЦ, этот срок отсчитывается со дня передачи документов центром в районную администрацию. После получения решения можно приступать к согласованной перепланировке.
Приёмка ремонта и регистрация в ЕГРН
Строительные работы ведите строго по согласованному проекту. Если во время ремонта вы решите изменить проектные решения, порядок изменения проекта и его согласования уточните заранее, до завершения чистовой отделки.
Шаг 6. Закажите технический план
После завершения перепланировки пригласите кадастрового инженера, состоящего в СРО кадастровых инженеров. Он проведёт замеры квартиры и подготовит технический план в электронном виде. Если было только переустройство без перепланировки, технический план по статье 28 ЖК РФ не требуется: завершение подтверждается актом приёмочной комиссии.
Шаг 7. Направьте уведомление об окончании работ
Направьте в администрацию района уведомление о завершении работ. По части 1 статьи 28 ЖК РФ к уведомлению о завершении перепланировки прикладывают технический план квартиры и указывают сведения об уплате госпошлины за кадастровый учет или регистрацию прав, о чем также сообщает разъяснение прокуратуры о техническом плане.
Шаг 8. Оформите акт приёмочной комиссии
Завершение ремонта подтверждает приёмочная комиссия. По части 2 статьи 28 ЖК РФ администрация района обязана утвердить акт комиссии в срок до 30 дней со дня получения уведомления. Это подтверждает и разъяснение прокуратуры о сроках утверждения акта.
Шаг 9. Проверьте изменения в ЕГРН
По части 3 статьи 28 ЖК РФ переустройство считается завершенным в день утверждения акта комиссии. Перепланировка считается завершенной со дня, когда Росреестр внесет изменения в сведения ЕГРН о границах или площади квартиры либо проведёт кадастровый учёт образованных помещений и зарегистрирует права на них. Администрация передает документы в Росреестр через межведомственное взаимодействие. После оформления проверьте обновлённые сведения в выписке из ЕГРН.
Что делать, если ремонт уже сделан
Предварительное согласование рассчитано только на планируемый ремонт. Если перепланировку уже выполнили без решения администрации, стандартная подача документов до начала работ не подходит: такие работы по закону признаются самовольными.
Возможность сохранить сделанный ремонт зависит от обстоятельств объекта. По части 4 статьи 29 ЖК РФ жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права граждан и не создается угроза их жизни или здоровью. Конкретный способ действий в такой ситуации уточняют индивидуально; судебный порядок требует доказательств безопасности и не гарантирует автоматического сохранения планировки.
Комплексный ремонт квартиры
Если после согласования перепланировки предстоит комплексный ремонт квартиры, строительные работы выполняют в точном соответствии с утвержденным проектом.
ДКТ выполняет ремонт квартир и домов под ключ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Мы берём объект целиком; отдельные комнаты, мелкие доделки и замену одного узла не выполняем. Выезд инженера и составление сметы бесплатны. Ориентиры по стоимости есть в разделе Цены на ремонт. Если планируете ремонт после согласования перепланировки, оставьте заявку на осмотр квартиры.